Comprar o vender una propiedad en México es una decisión financiera importante, y como en cualquier país, el proceso viene acompañado de impuestos y obligaciones fiscales que muchos inversionistas pasan por alto hasta el último momento. La buena noticia es que el sistema mexicano es predecible y transparente, pero requiere planificación.
Este artículo desglosa todos los impuestos que enfrentarás como propietario en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit: desde los que pagas al escriturar (ISAI), hasta los anuales (predial) y los que pueden surgir al vender (ISR por ganancia de capital). Al final, tendrás las herramientas para hacer números reales y evitar sorpresas.
Los tres momentos fiscales de una propiedad
Como explica una guía especializada para inversionistas, la vida fiscal de una propiedad tiene tres fases claramente diferenciadas:
- Al comprar: pagas el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), los honorarios notariales, derechos de registro público y, si eres extranjero, los costos de constitución del fideicomiso bancario.
- Mientras la posees: pagas el impuesto predial anualmente y, en su caso, las cuotas de mantenimiento del condominio.
- Al vender o rentar: pagas el ISR por la ganancia de capital (si vendes) o por los ingresos que obtengas del alquiler.
Entender cada uno de estos momentos te permite planificar tu flujo de efectivo y evitar gastos inesperados. Para tener una visión completa de todos los costos asociados a la compra, incluyendo honorarios notariales y avalúos, te recomiendo leer nuestra guía de gastos notariales y escrituración en México.
Impuestos al comprar: el costo de entrada
ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles)
El ISAI es el impuesto estatal que se paga una sola vez al momento de escriturar la propiedad. Como es un tributo local, cada estado fija su propia tasa. En los dos estados que más interesan a quienes buscan propiedad en la costa del Pacífico mexicano, las tasas son:
- Nayarit (donde se ubica Riviera Nayarit, incluyendo Nuevo Vallarta, Punta Mita y Sayulita): la tasa es del 2%.
- Jalisco (donde se ubica Puerto Vallarta): la tasa varía entre el 2% y el 3%.
Importante: la base de cálculo es el valor de adquisición de la propiedad. En términos prácticos, para un departamento de
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alos240,000 MXN, mientras que en Nayarit sería de $160,000 MXN. Es un impuesto que paga el comprador, no el vendedor, y suele integrarse como parte de los costos de cierre que gestiona el notario.
IVA (Impuesto al Valor Agregado) en la compra de inmuebles
Existe una creencia generalizada de que todas las compras de vivienda pagan IVA, pero no es así. La regla práctica es:
- Vivienda usada (residencial): no paga IVA. La transmisión de una casa o departamento habitado anteriormente está exenta del impuesto.
- Vivienda nueva: sí se paga IVA, pero únicamente sobre la parte correspondiente a la construcción, no sobre el valor del terreno. El precio total se desglosa y el IVA (16%) se aplica solo a la porción edificada.
- Terrenos sin construcción: no generan IVA, sin importar el uso futuro que se les dé.
- Propiedades comerciales (oficinas, bodegas, locales): sí pagan IVA del 16% sobre la porción de la construcción, no sobre el terreno.
Si estás comprando una propiedad en preventa, es fundamental que revises la factura que emite el desarrollador, pues debe desglosar correctamente el valor del terreno (exento) y el de la construcción (gravado).
Para una comprensión más amplia de los beneficios y consideraciones de este tipo de transacciones, puedes consultar nuestro artículo sobre las preventas inmobiliarias en zonas de playa.
Costos de escrituración y su deducibilidad fiscal
Los gastos de escrituración no son un impuesto en sí mismos, pero representan una parte significativa del costo de cierre. En México, suelen representar entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad. Este paquete incluye:
- Honorarios del notario: entre el 0.8% y el 1.5% del valor de la propiedad.
- Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad: aproximadamente el 0.3% al 0.6% del valor catastral.
- Avalúo comercial: obligatorio y con un costo que ronda los
- 3,000a
- 3,000 a 8,000 MXN.
Una pregunta habitual es si estos gastos son deducibles. La respuesta es sí, pero de manera específica: pueden sumarse al costo de adquisición del inmueble, lo que a su vez reduce la ganancia de capital (y por lo tanto el ISR a pagar) al momento de una venta futura. Es crucial conservar todas las facturas (CFDI) de estos conceptos.
Fideicomiso bancario para compradores extranjeros
Si eres extranjero y compras en la zona restringida (50 kilómetros de la costa o 100 kilómetros de la frontera), la ley mexicana te exige operar a través de un fideicomiso bancario. Los costos asociados son:
- Constitución del fideicomiso: entre
- 30,000y
- 30,000y50,000 MXN (pago único).
- Anualidad del fideicomiso: entre
- 10,000y
- 10,000y14,000 MXN por año.
En operaciones de preventa, muchos desarrolladores ofrecen promociones que incluyen la absorción parcial o total de los gastos de escrituración y del fideicomiso, lo que puede representar un ahorro significativo.
Impuestos mientras posees la propiedad
Impuesto predial
El predial es un impuesto municipal que se paga anualmente. Su monto es modesto en comparación con el valor de la propiedad, generalmente oscilando entre el 0.1% y el 0.3% del valor catastral del inmueble.
Vale la pena señalar que muchos municipios ofrecen descuentos por pronto pago durante los primeros meses del año (enero y febrero), que pueden alcanzar hasta el 50% de descuento si se paga en una sola exhibición.
Cuotas de mantenimiento (HOA)
Aunque técnicamente no son un impuesto, las cuotas de mantenimiento del condominio son un gasto recurrente obligatorio que debes presupuestar.
Para conocer más sobre el funcionamiento y la importancia de elegir correctamente tu inversión, puedes leer nuestro análisis sobre cómo saber si una inmobiliaria es real en México.
Obligaciones fiscales para extranjeros
Si eres extranjero no residente en México, el primer paso ante el SAT es tramitar tu Registro Federal de Contribuyentes (RFC) con calidad de “sin obligaciones fiscales” o con el régimen que corresponda a tu actividad (por ejemplo, arrendamiento). Aunque no tengas actividades empresariales en México, ser propietario de un inmueble te genera ciertas responsabilidades.
Las reglas de residencia fiscal son claras: no se te considera Residente Fiscal Mexicano si solo usas tu propiedad de manera temporal para fines turísticos y la mayor parte de tus ingresos se genera fuera de México. Esto es importante porque los residentes fiscales deben declarar impuestos en México sobre sus ingresos mundiales.
Si rentas tu propiedad, el SAT te considera con ingresos por “prestación de servicios de hospedaje”. En ese caso, necesitas un RFC con obligaciones fiscales activas y deberás presentar declaraciones mensuales.
Para darte una guía más completa sobre el proceso, te invitamos a leer nuestro artículo sobre cómo funciona la preventa inmobiliaria.
Régimen fiscal para rentas vacacionales y RESICO
Si tu objetivo es invertir para rentar el departamento en Airbnb o plataformas similares, el régimen fiscal que elijas es una de las decisiones más importantes para tu rentabilidad neta.
RESICO (Régimen Simplificado de Confianza)
El RESICO está diseñado para personas físicas con ingresos anuales por arrendamiento que no superen los $3.5 millones de pesos. Bajo este esquema, las tasas de ISR son progresivas y muy bajas: 1% al 2.5% sobre tus ingresos, sin necesidad de deducir gastos, lo que simplifica enormemente tu contabilidad.
Es una excelente opción para quienes inician y tienen gastos operativos bajos. La recomendación es analizar tu caso particular con un contador especializado para determinar si el RESICO es tu mejor alternativa.
Impuestos clave que aplican a las rentas vacacionales
Según las disposiciones vigentes para 2026, todo ingreso generado por plataformas como Airbnb se mueve en tres niveles impositivos:
- ISR (Impuesto Sobre la Renta): aplica sobre tu ganancia. Las retenciones varían según el perfil: para extranjeros sin RFC puede ser del 20%, mientras que para personas físicas con RFC es del 4%.
- IVA (Impuesto al Valor Agregado): el servicio de hospedaje causa una tasa del 16%. Las plataformas retienen el 50% del IVA a quienes tienen RFC y el 100% a quienes no.
- ISH (Impuesto Sobre Hospedaje): es un impuesto estatal que varía del 2% al 7% según la ubicación de la propiedad. Generalmente, la plataforma lo cobra directamente al huésped y lo entera al estado.
El reto principal: aunque la plataforma te retenga impuestos, eso no sustituye tu obligación de declarar y conciliar mensualmente ante el SAT.
Para un análisis más detallado sobre qué tipo de unidad te conviene más para este modelo, te recomendamos leer comprar en preventa para renta vacacional: qué tipo de unidad funciona mejor.
Impuestos al vender: ISR por ganancia de capital
Cuando decides vender tu propiedad, el fisco mexicano grava la ganancia que obtienes (precio de venta menos costo de adquisición y deducciones permitidas) a través del ISR. Este es, junto con el ISAI, el otro gran impuesto a considerar en una operación inmobiliaria.
¿Cuánto se paga de ISR al vender?
- Para residentes fiscales en México: la ganancia de capital tributa con una tasa que puede llegar hasta el 35%, aunque se aplican deducciones y ajustes por inflación. La fórmula básica es: Ingreso – Costo – Deducciones = Ganancia de Capital.
- Para extranjeros no residentes: la normativa es más estricta y generalmente se aplica una retención definitiva, con tasas que pueden ser del 25% sobre el precio de venta en ciertos casos.
Los gastos que pueden restarse de la ganancia incluyen los honorarios notariales originales, las comisiones inmobiliarias pagadas en la compra y las mejoras documentadas realizadas a la propiedad. Por eso es fundamental conservar todas las facturas desde el día de la compra.
Exención para residentes: venta de casa habitación
Existe un beneficio fiscal importante: si eres residente fiscal en México y vendes tu casa habitación (siempre que no hayas vendido otra en los tres años anteriores), el primer tramo de la ganancia está exento del ISR, equivalente aproximadamente a 700,000 UDIS (unos $5.8 millones de pesos en 2026). Para propiedades de mayor valor, solo pagas impuesto sobre el excedente.
Ejemplo práctico de los costos fiscales
Para que sea más concreto, supongamos que compras un departamento en Nuevo Vallarta (Nayarit) con las siguientes características:
- Precio de compra: $5,500,000 MXN
- Unidad en preventa (vivienda nueva)
- Comprador extranjero que requiere fideicomiso
Costos al comprar:
- ISAI (2% sobre valor de operación): $110,000 MXN
- Honorarios notariales (1.2%): $66,000 MXN
- Derechos de registro (0.4%): $22,000 MXN
- Avalúo comercial: $5,000 MXN
- Constitución de fideicomiso: $40,000 MXN
Total costos de entrada: aproximadamente $243,000 MXN adicionales al precio de compra.
Costos anuales mientras posees la propiedad (estimados):
- Impuesto predial (0.2% del valor catastral aprox.): $8,000 MXN
- Anualidad del fideicomiso: $12,000 MXN
- Cuotas de mantenimiento (HOA): depende del proyecto.
Preguntas frecuentes sobre impuestos inmobiliarios
¿Puedo deducir los gastos de escrituración del ISR? Sí. Los gastos de escrituración se
suman al costo de adquisición de la propiedad, lo que reduce la ganancia de capital (y por tanto el ISR) cuando vendas.
¿Los extranjeros pueden deducir gastos de mantenimiento de su propiedad?
Depende de su situación fiscal. Si tributan bajo el régimen de arrendamiento y tienen RFC activo con obligaciones, sí pueden deducir gastos operativos. Si no tienen RFC, las retenciones automáticas no permiten deducciones.
¿Cuándo se paga el ISAI?
Se paga al momento de la escrituración. El notario es quien lo calcula, lo recauda y lo entera al gobierno del estado correspondiente.
¿Qué pasa si no pago el predial?
Se generan recargos y multas. A largo plazo, el adeudo puede convertirse en un gravamen sobre la propiedad, impidiendo su venta hasta su liquidación.
¿Es obligatorio tener contador para declarar impuestos por renta vacacional?
No es obligatorio por ley, pero es altamente recomendable. Un contador especializado en régimen de arrendamiento te ayudará a elegir el mejor esquema fiscal (RESICO o General) y evitar errores ante el SAT.
La asesoría fiscal no es un lujo, es una inversión
Pagar impuestos y cumplir con las obligaciones fiscales en México es relativamente sencillo si cuentas con la asesoría adecuada. El error más común es subestimar estos costos o, peor aún, ignorarlos hasta que llega el momento de firmar la escritura o presentar una declaración. Un buen contador y un notario experimentado son aliados que te ahorrarán dinero y dolores de cabeza.
En Toppreventas.com entendemos que la parte fiscal puede ser abrumadora, especialmente para inversionistas extranjeros. Por eso trabajamos con una red de profesionales (notarios, contadores y administradores de propiedades) que pueden guiarte en cada paso del proceso, desde la compra hasta la operación diaria de tu inversión.
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